Muchos somos los que vivimos en una casa dentro de una comunidad de vecinos y a los que nos ha tocado, por fortuna o no, el cargo de ser Presidente de la misma. Un cargo que, a pesar de lo poco deseado que es por el público en general, reviste de numerosas responsabilidades y obligaciones que hay que cumplir conforme a los Estatutos de la Comunidad y a la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

Como sabemos que no es una tarea del todo sencilla, tanto si eres Presidente de la comunidad como si quieres conocer todo lo inherente el cargo, en el post de hoy os traemos algunas de las soluciones de las muchas preguntas que os pueden surgir acerca de esta función tan común en nuestra vida cotidiana.

¿Cuáles son los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios?

En primer lugar, es necesario saber que el Presidente no se encuentra solo en la ardua tarea de tomar las decisiones que afectan a los elementos comunes del vecindario. La figura del mismo es un elemento más dentro de los órganos de gobierno de la comunidad,  los cuales son:

• La Junta de Propietarios

Es el órgano protagonista de la comunidad, pues el mismo se encarga de dirigir, gestionar y administrar este ente. En definitiva, podríamos decir que es el que decide sobre todas las cuestiones que afecten a la comunidad.

• El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes

 Es el representante legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que atañen a la comunidad, por lo que tiene la máxima capacidad de representación para ejecutar todos los acuerdos que se lleven a cabo en la Junta y para adoptar aquellas medidas urgentes.

La figura del Vicepresidente no es obligatoria, por lo que su existencia dependerá de la Junta de Propietarios. Entre sus funciones están la de sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, así como de apoyo en el ejercicio de las funciones del mismo.

• El Secretario

Al igual que el Vicepresidente, la figura del Secretario tiene carácter residual, por lo que no es obligatoria y habitualmente suele ser ejercida por el Presidente,  el Administrador o por cualquier vecino.

Entre sus funciones están las de certificar los acuerdos adoptados por la Junta, redacción de las actas, así como custodiar los libros de las mismas, entre otras.

• El Administrador

Sus funciones pueden ser ejercidas por el Presidente, salvo que los estatutos o el acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios decidan separar dicho cargo de la presidencia. A pesar de que este cargo puede ser desempeñado por cualquier propietario, habitualmente es desempeñado por profesionales cualificados en dicha materia.

Son muchas sus labores, entre las que destacan: velar por el buen funcionamiento de la comunidad,  atender a la conservación del inmueble, custodiar la documentación y preparar el plan de gastos previsibles.

En definitiva, podemos observar que los únicos órganos indispensables son la Junta y el Presidente, aunque la Ley permite que se puedan establecer estos y otros órganos de gobierno para el correcto funcionamiento de la comunidad.

¿Cómo se elige al Presidente de la comunidad? 

Salvo circunstancias excepcionales, el Presidente de la comunidad es nombrado siempre mediante junta ordinaria, existiendo dos procedimientos para su elección:

• Voluntarios: Aquellos propietarios del inmueble que quieran desempeñar el cargo, deberán anunciarlo en la Junta en el momento en que se esté tratando el punto del orden del día relativo a la elección y renovación de los órganos de gobierno. Para su designación, es necesaria la mayoría simple en 2ª convocatoria y siempre que esta mayoría supere la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes en la Junta.

• Sorteo: Cuando no existan candidatos voluntarios al cargo, o los mismos no obtengan la mayoría requerida, podrá establecerse un sistema de sorteo mediante turno rotatorio, el cual se mantendrá cada año si nadie se presenta como candidato.

¿La aceptación del cargo de Presidente es obligatoria?

La normativa es clara al respecto, la asunción del cargo de Presidente es obligatoria.

A pesar de ello,  es cierto que en determinadas ocasiones el propietario designado podrá solicitar la declinación al cargo siempre que invoque unas razones de peso que le asistan para ello, tales como el hecho de no habitar en el piso, motivos de salud o avanzada edad.

Esta negativa al cargo por circunstancias justificadas y probadas la podrá hacer el propietario designado ante la Junta, la cual podrá aceptar dicha renuncia y proceder a elegirá un nuevo vecino. En caso de que la Junta de Propietarios no acepte la declinación, se podrá instar ante el Juzgado un procedimiento de equidad en el que el Juez decidirá sobre la cuestión en un plazo de 20 días desde la petición.

En caso de que un vecino no acepte el cargo de Presidente sin motivo alguno y mantenga una actitud pasiva en el procedimiento judicial de equidad, podrá incurrir en responsabilidades civiles ante la comunidad por los daños ocasionados por el no ejercicio de su cargo.

¿Cuál es la duración del cargo de Presidente? 

Salvo que establezcan los estatutos comunitarios otra cosa, la duración del cargo será de un año, aunque la Ley no establece ningún requisito que impida que la duración del mismo sea superior o inferior a ese año.

 ¿Puedo dimitir como Presidente de la comunidad?

Al igual que en la declinación a la aceptación del cargo, únicamente se podrá dimitir como Presidente siempre que concurra alguna causa justificada.

Para ello, será necesario convocar una junta extraordinaria en la que se expongan a la comunidad los motivos de tal decisión.

¿Se puede cesar al Presidente de la Comunidad?

Ante una mala gestión del propietario que ejerza la presidencia, el resto de vecinos puede optar por la baja de este Presidente antes de que cumpla el plazo de duración marcado.

Para poder llevar a cabo este cese será necesario que cualquier propietario solicite al Presidente la celebración de Junta extraordinaria cuyo orden del día sea la renovación de cargos. Si el Presidente no atiende a esta petición de celebración  de Junta, la misma podrá ser convocada por la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación.

Para el cambio de Presidente bastará con obtener una mayoría simple en la votación.

¿Qué tipo de responsabilidades puede tener el Presidente ante una actuación culpable o negligente?

Si llegara el caso de que el Presidente se extralimitase en sus funciones, o actuará unilateralmente causando un perjuicio a los intereses de la comunidad, el resto de propietarios podrá exigir una responsabilidad civil basada en el Artículo 1.101 del Código Civil: “Quedan sujetos a las indemnizaciones de los daños y perjuicios causados, los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contraviniera al tenor de aquellos”; y 1902 del mismo cuerpo legal: en relación a las obligaciones que nacen de la culpa o negligencia: “El que por acción u omisión, causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño”.

Esta responsabilidad civil ante la Junta de Propietarios conllevará el cese en el cargo, así como una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados.

Una actuación con dolo o mala fe del Presidente en el ejercicio de sus funciones puede conllevar asimismo responsabilidades penales en los siguientes supuestos:

• Delito de apropiación indebida
• Delito de estafa
• Administración desleal
• Delito de coacciones

Ante todo esto, es muy recomendable que la comunidad incluya en la póliza de su seguro de multirriesgo  una cobertura para la responsabilidad del Presidente, dotándole de una adecuada protección jurídica.

Adrian Comín García

Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza.
Máster en Práctica Jurídica en CEIJ
Especialista en Derecho Penal, Derecho Civil y Derecho de Familia