¿A qué llamamos condominio?

Aparece regulado en el Artículo 392 del Código Civil, definiéndolo como “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. Más concretamente, el condominio es aquella situación en la que varias personas  comparten la propiedad sobre una misma cosa o derecho, si bien cada titular no es propietario de una parte concreta de la misma, sino que todos tienen la titularidad “pro indiviso”, es decir,  cada propietario tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho.

En cuanto a la regulación de esta forma legal, el mismo apartado segundo del Artículo 392 nos dice que “A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”, por lo que prima la voluntad de los copropietarios siempre que no sea la misma contraria a la Ley, la moral y al orden público, aplicándose con carácter subsidiario cualquier disposición especial o, en su defecto, lo regulado sobre esta materia en el Código Civil (Artículos 392 a 406).

¿Dónde suele darse habitualmente?

La figura del condominio suele darse habitualmente en las siguientes situaciones:

• Propiedades adquiridas por matrimonios o parejas de hecho

• Adjudicaciones de un bien a varios herederos o legatarios al aceptar la herencia.

• Adquisiciones de inmuebles realizadas como inversión por varias personas.

Si el bien objeto de condominio es divisible el problema es muy reducido, ya que bastaría con que se reparta el bien en partes iguales, un ejemplo sería una finca rústica de 1.000 metros cuadrados que se reparte entre cuatro personas (250 metros cuadrados por persona). Donde verdaderamente surge el problema es cuando el bien es indivisible. Un ejemplo muy claro es la herencia de una casa de pueblo que transmiten los padres a los hijos, quedando en propiedad de todos los hermanos y surgiendo entre ellos una pregunta: “¿Qué hacemos con este inmueble?” Es en este punto donde  aparecen los problemas,  tales como hermanos que no quieren venderla, otros que sí o varios que pretenden quedársela para su uso exclusivo, además de los roces que puedan surgir en cuanto al precio del bien y al pago del mismo.

Lo único que verdaderamente está claro, como así lo estipula el Artículo 400 del Código Civil, es que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

¿Qué soluciones tengo si quiero acabar con el condominio?

La primera opción pasaría por tasar el bien y llegar a un acuerdo entre las partes afectadas. Entre las bases del acuerdo, podría fijarse que el bien se venda a un tercero o, lo que ocurre en la mayoría de los casos, que pase a ser titularidad exclusiva de uno de los copropietarios compensando económicamente al resto. No obstante, no siempre los asuntos referentes a la copropiedad acaban con una solución amistosa, ya que no podemos olvidar que en muchas ocasiones las relaciones con los codueños son malas (antiguos socios que han discutido, ex cónyuges o herederos enemistados), lo que dificulta que se puedan llevar a cabo unas negociaciones razonables y fluidas fruto de esa mala relación, no quedando otra alternativa que pactar la venta a un tercero (en muchas ocasiones muy por debajo del valor de mercado) o iniciar un proceso judicial de división de la cosa común.

“Actio communi dividundo” o División de la cosa común

En caso de no encontrar ningún tipo de viabilidad al acuerdo  podemos acudir a la vía judicial. La división judicial o “Actio comunni dividundo” es un procedimiento judicial declarativo no excesivamente complejo mediante el cual, en caso de no poder llegar tampoco a un acuerdo durante su tramitación, se dictará una sentencia que será en todos los casos, salvo que se diluciden otras cuestiones referentes a la propiedad o legitimidad, estimatoria de la división mediante subasta judicial.

¿Qué ventajas tiene extinguir un condominio mediante acuerdo a favor de uno de los copropietarios?

Llegar a un acuerdo que acabe con la titularidad de la copropiedad en manos de uno de los copropietarios mediante compensación económica para el resto tiene mayores ventajas fiscales que una compraventa.

Concretamente, la ventaja impositiva de la extinción de condominio reside en que sólo hay que hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), más los gatos de otros profesionales que se generen (abogado y notario). Por otra parte, en caso de optar por esta fórmula estaremos exentos de tributar por el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, ya que las extinciones de condominio no tributan cuando se realizan a favor de uno de los copropietarios que la forman.

Adrian Comín García

Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza.
Máster en Práctica Jurídica en CEIJ
Especialista en Derecho Penal, Derecho Civil y Derecho de Familia