Hoy os traemos un artículo en el que hablamos de un tipo de contrato que mucha gente conoce, pero aun así suscita grandes cuestiones en su aplicación.
Seguro que a lo largo de nuestra vida nos vemos en la situación de querer comprar o vender un inmueble y no queremos que el comprador o vendedor se la dé a otro o se vaya a comprar otra casa, por ello para poder “reservarla” se recomienda firmar un contrato de arras.
Este contrato despierta grandes dudas entre los firmantes, es por ello que a continuación os resolvemos las más comunes.
¿Qué es y para qué sirve el contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato privado que se celebra y firma entre particulares y/o empresas por el que las partes reservan la compraventa de un inmueble a cambio de dar una señal, en concreto una cantidad de dinero que se conoce como “Arras”.
Este contrato está amparado por el artículo 1.454 del Código Civil, mediante el cual también establece que el que firme un contrato de arras tendrá una penalización en caso de incumplir el acuerdo.
Así pues, este contrato es un elemento primordial para poder reservar un inmueble y que nadie te lo quite, algo que viene muy bien cuando necesitas solventar alguna cuestión antes de comprar el inmueble.
¿Qué tipos de arras podemos encontrar?
El contrato de arras puede tener diferentes funciones dependiendo del tipo de arras que estemos pactando.
En concreto, podemos encontrar tres tipos de arras:
- Arras Penitenciales: Este tipo de arras son las que están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil y son las que permiten que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato sin causa alguna. En caso de que el comprador no compre finalmente la propiedad, éste perderá el importe que haya entregado como arras. Sin embargo, si el que no cumple es el vendedor, éste deberá entregar el doble del importe recibido a la otra parte.
- Arras Penales: Este tipo de arras deben aparecen en el contrato en una clausula en la que se establecerá una indemnización de una cantidad de dinero que se quiera, en caso de que se incumpla el contrato. Esta clausula tiene que aparecer claramente en el contrato, ya que por el contrario se estaría ante arras penitenciales y no penales.
- Arras Confirmatorias: Este tipo de arras no suelen ser muy comunes y son las que exigen el cumplimiento del contrato, es decir, que en este caso no se puede resolver el contrato, sino que el que entrega las arras o el que recibe puede exigir el cumplimiento del contrato ya que ya ha empezado a ejecutarse al haberse entregado parte del precio.
Principales dudas legales del contrato de arras
¿Qué pasa si no formalizo el contrato de arras?
El no firmar un contrato de arras no supone en sí nada, simplemente es un documento que te ayuda a reservar el inmueble para que no te lo puedan quitar.
Si no se firma se corre el riesgo que aunque «de palabra» se haya quedado reservado, llegue otro comprador con otra oferta y el vendedor decida dársela a este último, o que el comprador se eche para atrás en la compra.
Este contrato provoca que esto no suceda y que en caso de que ocurra tenga consecuencias económicas.
¿Qué cantidad se debe abonar en concepto de arras?
En sí no hay una cantidad de dinero fijada por ley que se tenga que abonar en un contrato de arras, es decir, que cada caso es diferente, pues es una cantidad de dinero que debe ser acordada por ambas partes.
No obstante, es recomendable que si eres el comprador y no estás totalmente seguro con comprar la casa, des unas arras muy pequeñas.
Es importante saber que la entrega de la señal, ya sea en efectivo, en transferencia o por cheque, tiene que aparecer el nombre de quien recibe el pago y el concepto.
¿Qué pasa si se rompe el contrato?
Normalmente, cuando se firma un contrato de arras es porque se tiene intención de comprar el inmueble. No obstante, en ocasiones esto no se lleva a cabo, bien porque el comprador se echa para atrás porque no está decidido o porque el vendedor ha encontrado un comprador mejor.
En estos casos, como ya hemos comentado, habrá que atender al tipo de arras que han utilizado en el contrato. No obstante, lo más común, es que si es el comprador el que se echa para atrás, éste perderá el dinero que ha dado, y si por el contrario es el vendedor el que se echa para atrás, éste deberá abonar al comprador el doble de la cantidad aportada.
Sin embargo, si el comprador se echa para atrás por haber encontrado un vicio oculto en la vivienda, se le tendrá que devolver la cantidad que ha aportado por la reserva.
Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza.
Máster en Práctica Jurídica en CEIJ
Especialista en Derecho Penal, Derecho Civil y Derecho de Familia
Buenas tardes, me gustaría preguntar. Quiero explicar mi situación. La vendedora de piso está en Amsterdam. Nosotros compradores aquí en Castellón. Como de que forma legal se puede firmar e enviar el contrato de arras, para que nosotros estemos seguros que el documento está firmado de una forma leal y correcta.
Muchas gracia
Buenos días,
Puede mandarlo por correo certificado con acuse de recibo.
Buenas os comento mi caso, vemos mediante una inmobiliaria una casa que nos gusta, la visitamos con el comercial y nos la enseña, la hija de la dueña vive en la casa y nos la enseña gustosamente, como la casa nos encajaba decidimos ir a por ella y nos comenta desde la inmobiliaria que lo ideal es dar una señal de 3000 euros y hacer un contrato de arras, lo hacemos y depositamos el dinero en la inmobiliaria, firmamos el documento de arras pero el vendedor no lo firma porque no está presente, ósea sólo está firmado por el comprador, en las cláusulas indica que si somos nosotros (comprador) lo que desistimos de comprar la casa perdemos dicha señal y que si es el vendedor, sin causa justificada, nos devolvería dicha señal por duplicado, pues bien el vendedor dice que no quiere vender la casa y desde la inmobiliaria nos indican que nos devuelven la señal pero no el doble por qué el vendedor no ha firmado el contrato de arras, ¿es esto correcto? ¿ puedo exigir el doble de la señal tal como indica la cláusula en el contrato de arras aunque el vendedor no lo haya firmado? Tenemos copia del contrato sellado por la inmobiliaria.
Muchas gracias
Buenos días,
Para poderle dar una respuesta necesitaríamos ver el contrato de arras firmado. Puede enviárnoslo al correo info@comarabogados.es
Estamos a su disposición
Un saludo
Ayer realice una transferencia para reservar una vivienda, a la espera de realizarse el documento de arras y ser firmado aparece una nueva oferta para la inmobiliaria que acepta y nos deja fuera del trato. Queremos firmar ese contrato pero nos dicen que no, que hay una oferta mejor y proceden a devolvernos la transferencia que realizamos, ¿ tenemos derecho a pedir una indeminazacion por incumplimiento de lo acordado verbalmente?, mas teniendo en cuenta que habiamos depositado ya esa cantidad pactada por transferencia.
Buenas tardes, en mi caso el vendedor se encuentra en Escocia. La inmobiliaria nos comenta que el contrato de arras lo firmará el abogado del vendedor y el importe (13.500.- euros que es el 10% del precio total de compra) se le abonará en su cuenta (la del abogado).
Resulta que el abogado no tiene poder para la venta del inmueble (sólo para compras).
No entendemos que la inmobiliaria nos insista en que el abogado puede firmar el contrato y recibir el dinero a través de su cuenta.
¿Qué podemos hacer en este caso? ¿Es correcto? ¿Es válido el contrato firmado por el dueño y escaneado, o enviarlo por correo certificado y tener su firma origina l?
Para hacer la transferencia, debemos pedir un certificado de titularidad de la cuenta bancaria del dueño?
Nos comentan en la inmobiliaria también, que el abogado del vendedor puede certificar que la firma del dueño es real. ¿Es ésto válido también?
Muchas gracias por su tiempo y atención