Tener una vivienda en propiedad es algo que a todos nos gustaría y es motivo de alegría. Sin embargo, puede suceder que esa vivienda no solo sea propiedad nuestra, sino que la tengamos en copropiedad con otras personas, normalmente familiares.

Esta copropiedad es usual que se adquiere por una herencia de un familiar y que nos encontremos con el problema de que una de esas personas que son copropietarios del inmueble  resida en la vivienda de forma habitual y no quiera dejar la vivienda o no permita que el resto de copropietarios puedan disfrutar de ella.

Pues bien,  si te encuentras en esta situación no te preocupes, porque la Ley te da herramientas para poder solucionar este asunto y sobre este tema es de lo que os vamos a hablar hoy.

¿Qué puedo hacer si tengo una vivienda en copropiedad y no me dejan utilizarla?

Lo primero que tienes que saber que el Artículo 394 del Código Civil establece que cada copropietario tiene derecho a usar el inmueble, por lo que tú tienes derecho a utilizarlo y en caso de que no te lo permitan puedes instar medidas legales.

En concreto, existen las siguientes medidas:

• Instar una extinción de condominio o división de la cosa común
• Instar un desahucio por precario del ocupante
• Solicitar judicialmente que se instaure un turno de uso de la vivienda
• Solicitar al ocupante de la vivienda una indemnización por el uso en exclusiva de la misma.

Esta última opción es menos conocida que el resto y es por ello por lo que nos vamos a centrar a explicar hoy.

Indemnización por uso de exclusiva de vivienda en copropiedad o proindiviso.

Como ya hemos comentado, existe la posibilidad de que tengamos una vivienda en copropiedad y uno de los copropietarios esté usando en exclusiva la vivienda, es decir, esté viviendo  en el inmueble y de forma gratuita.

Este hecho puede ser admitido y aprobado por los demás copropietarios, pero también puede suceder todo lo contrario, y que todos ellos no estén conformes con esta situación y quieran que esta situación cambie.

Al ser, la mayoría de las veces, familiares las partes no quieren que se realice un desahucio, o puede suceder que no se quiera vender la vivienda. Pues bien, en estos casos se puede solicitar una indemnización al copropietario que está utilizando en exclusiva el inmueble.

¿Qué tengo que hacer para solicitar esa indemnización?

Aunque sepamos que tenemos derecho a una indemnización y podemos instar un procedimiento judicial, siempre es recomendable y además, en este caso necesario intentar una solución extrajudicial.

Para ello, lo primero que debemos hacer es enviar una comunicación fehaciente que normalmente se realiza a través del envío de un burofax. En este burofax  se  expresará la disconformidad del resto de copropietarios del inmueble a que éste lo use en exclusiva y se le solicitará que deje el inmueble y devuelva las llaves.  Asimismo se le indicará que en caso de que no lo haga debe abonar una renta mensual por su uso descontando la parte proporcional a su cuota de dominio.

Como ya hemos comentado, según el artículo 394 del Código Civil, todos los copropietarios tienen derecho a utilizar el inmueble. Además, establece que  el uso debe de ser de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los coparticipes a utilizarlo. Es por ello que desde el envío de dicho burofax, si la persona sigue viviendo en exclusiva en el inmueble, está causando un daño al resto y por ende tiene obligación de indemnizar al resto, según el artículo 1902 del Código Civil.

En caso de que no surta efecto el envío del burofax y el copropietario siga en la vivienda y no abone la renta, se tendrá que iniciar el procedimiento judicial civil por reclamación por daños y perjuicios o por enriquecimiento injusto.

Independientemente de ello, lo ideal es ponerse en contacto con un abogado especialista para que nos asesore cómo proceder en cada caso.

¿Qué pruebas o documentos son necesarios para esta reclamación?

Debemos demostrar que todos los copropietarios no están de acuerdo con que uno de ellos tenga en exclusiva el uso de la vivienda. Para ello se debe firmar un documento que establezca esa disconformidad y estar firmado por todos.  En caso de ser dos personas las copropietarias, no es necesario firmar dicho documento.

Por otro lado,  se debe demostrar y argumentar la cuantía de la renta que solicitamos como indemnización.  Para ello se debe realizar un estudio del mercado de los alquileres en esa zona en viviendas de las mismas características.  Asimismo se tendrá que presentar un informe emitido por un perito inmobiliario o por una agencia inmobiliaria.

Por último, como es obvio se tendrá que demostrar el título de propiedad de la vivienda.

Adrian Comín García

Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza.
Máster en Práctica Jurídica en CEIJ
Especialista en Derecho Penal, Derecho Civil y Derecho de Familia